Celý realitný trh ako aj dopyt po kúpe či predaji nehnuteľností je spravidla ovplyvnený ekonomickou situáciou v krajine. Tá sa za posledné roky na Slovensku vyvíjala veľmi turbulentne. Máme za sebou náročné obdobie poznačené celosvetovou pandémiou, vojnou na Ukrajine a následne radikálnych zásahov centrálnych bánk. Tie spôsobili zmiernenie krízových situácií, zároveň však majú vážny dopad na ďalší vývoj cien a ekonomiky ako celku.  Aj keď sa realitný trh na krátky čas s nástupom pandémie a vojny zastavil, vždy sa nakoniec opäť rozbehol a začal fungovať dokonca oveľa lepšie ako predtým. Rast realizovaných obchodov sa však v určitom momente musel spomaliť a v lete roku 2022 sme začali pozorovať ochladenie tejto činnosti.

Pokles aktivity realitného trhu sa podľa údajov o počte vkladov na katasterportal.sk vyvinul po polrokoch nasledovne.

V každom z analyzovaných miest má vývoj počtu zavkladovaných nehnuteľností v 2. polroku 2022 klesajúci trend. Realitný trh dosahoval svoje maximum koncom roka 2021 a v prvom polroku 2022.

Najväčší pokles môžeme vidieť v Bratislave, kedy sa v druhom polroku 2022 znížil objem zavkladovaných nehnuteľností o viac ako 28 %. Vo všetkých troch mestách sa počet vkladov dokonca znížil pod úroveň, ktorú trh dosahoval v roku 2020.

DÔVODY POKLESU

Dôvodov poklesu realitného trhu je viac.

Prvý pokles bol zaznamenaný v lete. Ľudia vyčerpaní opatreniami súvisiacimi s pandémiou sa rozhodli vycestovať na dovolenky, užiť si leto bez obmedzení a prestali načas riešiť problémy s bývaním. Po ich návrate už podmienky v ekonomike nedovolili opätovný nástup obchodovania.

Začali sa vážne prejavovať dôsledky inflácie, ktoré spôsobili rast cien potravín a bežných služieb. Dopadom bola nižšia odvaha ľudí púšťať sa do zmien v bývaní. Rast príjmov nedobiehal rast cien základných produktov, ktoré domácnosti potrebujú, dôsledkom čoho sa znížila čiastka, ktorú mesačne vedia používať na splátku hypotéky.

Medzi hlavné dôvody nepochybne patrí vývoj úrokových sadzieb, ktoré dnes nepriaznivo pôsobia na ochotu a často aj možnosť kupujúceho vziať si hypotekárny úver. Majoritu všetkých predaných nehnuteľností tvoria práve tie, na ktoré si kupujúci brali hypotekárne úvery, preto môžeme konštatovať, že vývoj počtu vkladov na katastri priamo súvisí s výškou úrokových sadzieb.

V roku 2020 bola priemerná úroková miera na úrovni 1,07 % a do marca roku 2022 ešte klesala.  Za november roku 2022 uvádza Národná banka Slovenska sumu výšku úrokovej sadzby na úrovni 2,94%.

Čo očakávam ďalej?

Bez ohľadu na vyššie spomínane faktory vývoja realitného trhu je dobrou správou, že potreba bývania ostáva zachovaná. Takisto nezanikla ani potreba predávať a nadobúdať nehnuteľnosti. Nateraz sa realitný trh vysporiadava so situáciou poklesom ich cien. Tento pokles sa ale netýka novostavieb, ktoré priestor na zníženie cien príliš nemajú. Cena stavebnej výroby vzrástla natoľko, že developeri by museli nehnuteľnosti predávať bez svojej marže, čo by stratilo podnikateľský zmysel.

Sú ale situácie, v ktorých sú ľudia nútení svoje nehnuteľnosti predať aj za znížené ceny – potreba vysporiadania sa s dedičstvom, rozvodom alebo zabezpečenie výmeny bývania svojej rozrastajúcej rodine. Tieto situácie udržujú realitný trh v aktivite, ktorá nakoniec rozbehne aj ďalšie obchodovanie klientov, ktorí nateraz svoje rozhodnutia z viacerých dôvodov odložili.

Predpokladám, že centrálne banky opäť časom zasiahnu a infláciu spolu s rastom úrokových sadzieb opäť zvrátia. Budú k tomu nútené nastupujúcou recesiou, ktorá je pre ekonomiku tak isto likvidačná. Tento proces bude pomalý, aby spôsobil správny, vyrovnaný nástup ekonomík a ich ozdravenia. Pokles obchodovania predpokladám, že bude sprevádzať celý rok 2023. Verím, že koncom roka už odložená potreba riešiť bývanie zanikne a trh sa rozbehne odvážnejšie.

Čo odporúčam?

Často dostávam otázku, čo robiť, či nakupovať, predávať alebo počkať. Podporujem ľudí v odvahe riešiť svoje potreby ihneď ako im vznikajú. Rozumiem, že si predávajúci, ktorý má dnes získať za svoju nehnuteľnosť menej peňazí ako predpokladal, kladie otázku či počkať, kým sa dostanú ceny opäť vyššie. Som ale zástancom názoru, že ak peniaze z predaja idú opäť na kúpu nehnuteľnosti, tak ju teraz kúpi tiež za nižšiu cenu. Vo výsledku nič nestratí. Ak ide prostriedky použiť iným spôsobom, rastúca inflácia umožní dnes kúpiť veci lacnejšie ako v budúcnosti.

Predávajúci vie zatiaľ dostať stále primeranú kúpnu cenu, ktorá bude zodpovedať cene zo začiatku roku 2022. Ak by bolo sledovacím kritériom porovnávanie cien na prelome kalendárnych rokov, tak dnes dostane rovnakú, maximálnu kúpnu cenu, aká sa kedy na trhu dala realizovať na prelome rokov 2021 a 2022.

Čo sa týka kupujúcich, napriek sťaženej situácií majú možnosť vybrať si z väčšieho počtu nehnuteľností a nájsť si tak pre seba ten vysnívaný dom či byt.